在多重压力下,发轫于一线城市的中国房价拐点已经传导至二三线城市,中国大部分城市的房价或进入下降通道,11月房价下降幅度将更为明显。

  据国家统计局10月份70个主要城市房价数据显示,34个城市新房价格环比下降,20个城市持平。与9月份相比,10月份环比价格下降的城市增加17个。从二手房来看,价格下降的城市有38个,首次过半,持平的城市有19个。

  一线城市中,北京新建住宅价格指数与上月持平,而上海、广州、深圳的房价首次出现环比回落,一线城市的房价拐点已经出现。

  在诸如"更加严厉的新一轮房地产调控政策"、"房地产税试点逐步深入"、"房地产贷款下降"、"房地产商资金链更加趋紧"、"保障房供应充足"以及"过高房价不可持续"等重压持续作用下,房价或进入快速下降通道。

  多重因素重压房企

  值得关注的是,房价过高、增速过快态势不可持续。2009年下半年以来,中国房价出现了新一轮上涨,但过高的房价也凸显了社会矛盾。今年11月6日,国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示,中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。

  另一方面,房地产税的推出能有效地打压高端商品房需求。尽管当前房地产税征缴不多,但并非意味着房产税出台对楼市调控没有效果。相反,房屋需求,特别是高端住宅的需求被打压,才是房产税数额有限的原因。

  同时,房地产贷款收紧仍将继续。今年前三季度房地产贷款显著减少,房地产开发贷款同比增速为9.6%,比二季度回落5.4个百分点,个人购房贷款同比增速为6.7%,比二季度回落2.4个百分点,且两者均接近2007-2008年那轮房地产低迷时期的最低水平。

  房地产商资金趋紧。三季度,上市房企经营状况不佳、营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张等各种问题日益凸显。除了信贷紧缩压力,对房地产企业通过信托借贷的监管也在趋严。10月有消息称,银监会叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托4家信托公司的房地产信托业务,为期3个月。

  在保障房建设方面,以保供给为第一要务。今年用于公租房等保障性安居工程建设共计1000万套。截至9月底,已开工986万套,占年度计划的98%。目前来看,今年保障性住房建设任务可以在11月底前全部开工,顺利完成基本没有问题。

  房地产调控不会更紧

  但是,房价究竟下降多少为合理?直观的房价(月供)/收入比分析仍有其不足之处,主要表现为:居民收入统计存在低估现象;用房价、收入均值计算的房价(月供)收入比没有考虑到人们收入不同对房屋需求不同的事实。

  一线城市中,北京、上海、深圳的房地产泡沫较高,而广州房价泡沫有限。天津、杭州、南京、武汉、成都等二线城市中,杭州的房价泡沫较高,甚至超过了一线城市的广州。杭州房价远高出当地居民收入水平,这或与杭州是宜居城市、早前浙江炒房团投机行为较多有关。而武汉的房价泡沫有限。

  数据显示,中国城市的房价收入比在6-10之间,即家庭收入的6-10倍,为合理区间。而由于各城市之间的发展程度不同、公共资源有一定差别,房价收入比呈现出来也有所不同,一线城市的房价收入比可能接近上限,而二线城市可以更加接近下限。

  事实上,中国房价泡沫的争论从未能够达成广泛意见,主要与不同人所处的收入群体存在差异,直观感受不同有关。而以往以平均价格(包括房价与收入)做计算忽略了收入差距的事实,即不同收入阶层的人群购买房屋的价位与大小是不同的。

  如果将北京、上海的收入群体从高到低分成五类,对应购买成交价由高至低分布的五个区间的房源,我们可以看到,房价泡沫对中等和以下收入家庭确实存在,但豪宅市场反而泡沫较小。

  与此同时,房价调控政策已步入十字路口。本轮调控政策已经持续一年半的时间,中国经济面临来自于房地产方面的风险正在上升。其一,房地产泡沫正在转向商业地产;其二,土地收入减少对地方政府的冲击较大;其三,房地产投资增速在下降。因此,房价并非下降越快越多越好。

  在通胀、房价拐点已经出现、海外经济运行不确定性加大情势下,预计不会推出更为严厉的房地产调控政策。通过收入分配改革、转移支付、加强保障房建设并促进公平分配等改善各群体收入差距,才是房价合理回归之道。

  预计今年末房价下降趋势更加明朗、通胀回落至4%左右时,下调准备金率的可能性上升。今年四季度及明年,货币政策有望由过紧回归中性水平,而财政政策将转向更加积极,而这也许会成为明年宏观经济政策的主基调。

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