今年以来，有关房地产信托项目年底可能出现兑付风险的报道经常见诸报端。随着国家对房地产调控的力度不断加大，不仅中小型房企，甚至多家上市房企也面临融资成本大增的问题。信托公司被很多人称作房企的“救命稻草”。但是，随着媒体爆出方正东亚等4家信托房地产项目“被叫停”等事件的出现，尽管最终有关机构也出面“辟谣”，投资者对于房地产信托的投资信心却仍大受打击。加上此前一直坚挺的房价在多地开始出现松动，有学者认为，房地产信托项目面临年底的“兑付”风险。 那么，这种风险到底存不存在？风险状况又到底怎样？
据盛世普益的数据，从10月到年底将有46款、总规模达83.586亿元的房地产信托产品到期。如果加上应支付的信托收益，总规模在90亿元左右。
“以我们公司目前的项目情况看，年底这一关应该‘不成问题’，所有项目都可以‘平’。因为，目前的项目很大一部分都是‘以新抵旧’，短期内不存在兑付问题；退一万步讲，即使房地产公司真的出现了资金短缺，现金回流不畅的问题，信托公司现在都有足够的资金应付。另外，现在的信托公司背后都有资金雄厚的大集团，对集团来说信托牌照的意义远大于几个项目失败需要损失的资金。”中融信托内部人士告诉记者。该信托公司在业内一直有“激进”发行地产项目的“名声”。而中融信托近期与四川信托共同被卷入了所谓“对倒”风波。
10月初一期名为“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”的拟发行产品，由四川信托推出，被业界发现是“接盘”中融信托的前一期项目，更被拿来当做房地产信托年底兑付危机可能出现的信号。有媒体报道称，该款产品由四川信托发行，总规模8亿元，期限两年，收益率11％~13.5％，高于目前同期限信托产品的平均水平。该产品为特定资产收益权信托，标的是现房收益权。该信托标的“青岛凯悦项目”，正是2010年8月在中融信托“中融·青岛凯悦”产品中，以近4亿元信托资金所投资建设的项目。该信托期限18个月，满12个月可提前终止。据悉，凯悦项目建成后销售回款未达预期，使之前为之专门推出的中融·青岛凯悦信托和建行债权很可能无法按期兑付。此次发行新信托正是为筹资偿还到期债务。
据记者从四川信托处得知，该项目目前的状态是正在等待当地银监局的审批，但短期内没有发行可能，基本等同于被判“死缓”。该人士表示，该项目属于已经建成的楼盘，实际风险并没有外界猜测的大。至于“接盘”中融项目的原因，该人士与中融信托内部人士一致表示，该项目实际准备继续与中融信托合作发布新一期信托，但中融出于净资本充足性的考虑，没有继续该项目，才使得四川信托进入“接盘”，并没有更深层次的考虑。
不管风险情况到底如何，事实是，随着“凯悦”们的出现，房地产信托项目的发行确实出现了大幅滑坡。
据用益信托工作室10月26日发布的《2011年三季度房地产信托发展报告》，随着监管层对房地产信托的多次风险提示，以及多数信托公司的净资本告急，三季度共发行了233款房地产信托产品，发行规模为620.91亿元，同比下降了6.14%。但与二季度相比，发行规模大幅下降46.15%。9月份房地产信托发行规模甚至出现了40%同比负增长。市场对于房地产信托更加谨慎，部分信托资源暂时撤离房地产信托市场。
某银行系信托公司项目部人士向记者证实了这一现象。该人士表示，其所在信托公司已经非常审慎地在做房地产项目，主要是担心一旦资金出现问题，需要变现抵押资产时可能面临的问题。“比如说，虽然现在很多房地产评估价值很高，但是变现压力大增。无论是现房还是土地，流动性都大大降低，虽然估值没有大的变动，但变现时面临风险。因为，目前很多地区的房屋价值已经处在了下降通道上，这将造成无法估计的市场恐慌情绪，越跌越没人买，现金流测算压力大增。”
“事实上，目前我们的房地产项目可以算是停掉了。说是窗口指导，但是一去审批，能回来的基本没有。”某大型信托公司人士表示。
如果该人士所述情况属实且是业内普遍现象，那么房地产项目遇冷背后也存在政策层面的考虑。
其实，要弄清“兑付”风险是否存在，可以从另一个角度了解问题的更深一层：房企还有没有钱？
某知名房地产企业投资公司人士透露：“其实，大部分房企没有看上去那么缺钱。很大一部分资金已经通过对报表的‘操作’被隐瞒了下来。大家都在观望明年一季度市场走势。”该人士表示，据他们得到的消息，监管层对于房地产企业的调控到明年年底前都不会有所松动；目前主流房企的资金足以支撑正常运营长达半年，但半年之后房地产行业洗牌、重组必将开始。因此，很多房企现阶段依然不断从信托公司融资的目的一是支撑现有项目；二是为将来重组准备资金。换句话说，该人士从房地产企业角度出发，认为年底的兑付危机应该影响较小，反而是明年中期到年底到期的房地产信托项目有可能出现问题，并且出问题的房企很大几率是中小型房企。
有研究员也不赞成投资者盲目恐慌，将地产信托“一棍打死”。据盛世普益最新发布的10月信托市场报告显示，虽然从预期收益率方面看，房地产信托各个期限段的预期收益率均高于其他类型信托产品，但房地产信托产品在当月成立的数量为27款，环比减少50%。而10月份工商企业类信托产品和金融类信托产品的成立数量分别达到62款和41款，均明显超过房地产信托产品。盛世普益的研究员范杰建议，在这样的背景下，推荐投资者适当关注大型上市开发商的信托产品。因为相比一般的房地产企业，上市开发商的自身资信情况较好，融资能力较强，在房地产信托项目本身资质可以的情况下，投资者可以适当考虑。（薛亮）日照置业网全心全意为您服务，日照置业网与城市共成长，买房卖房登陆日照置业网（日照房产网)
