正是万科,给徘徊的楼市极好的暗示。现实的市场语境是:只有实打实的价格策略,才足以刺激市场的购买神经。
万科南京仙林新盘金色领域每平方米9900元的精装“抄底价”,就在当地迅即引发了“多米诺效应”。11月中旬至今短短一周来,南京城北、河西、江宁、江北、仙林等多个区域出现“探底价”,河西房源单价最低降至15000余元,江宁房价最低6000多元,江北甚至还出现了“4”字头房源。房价大有回到2年前之势。
本周开始,南京楼市降价愈演愈烈。房地产业排行老二的保利,昨日宣布其在江宁的一个楼盘即将以“8”字头应市。在此之前,保利的定价预期却是9000多元。目前,保利这家楼盘所在的江宁大学城片区住宅单价在8600-11500元之间。保利地产相关负责人表示,如此定价“确实是为了适应目前的市场形势”。
同一天晚上,万科二度发力,金色领域加推100套特价房,尽管均价较首批房源小涨了100元/平方米,然而由于此次推出了一批“湖景房”,性价比依然凸显。因此这批房源吸引了400余位客户到场。仅用了2个小时左右,再现“夜光”。
不仅是南京,当前,全国楼市降价蔓延的速度都在加快。中国指数研究院最新报告称,在本轮房地产调控中,房地产市场的调控与宏观紧缩相叠加,开发商供给端的抑制与购房者需求端的抑制相叠加,市场化间接调控手段与行政化的直接干预相叠加,如此,房地产市场正在发生第一次真正意义上的大调整。
“我们的‘百城价格指数’显示,2011 年6 月至今,所统计的100 个城市房价平均环比涨幅持续缩小,9 月为今年以来的首次环比下降,10 月降幅扩大至0.18%。包括南京在内的十大重点城市平均房价环比涨幅下降更快,10 月份平均环比降幅为0.41%,而南京10月房价的环比降幅已超过了0.5%。”中国指数研究院分析师李飞影告诉记者。
然而,南京多家机构的调查结果显示,尽管当前网友对房价已经下降的认可度趋高,但仍有51%网友认为“房价整体没有降到底”,只有6%认为“房价已经到底了,不会再降了”。整体来看,大多数网友都认为南京房价降幅要达到20%才算到底了。
“每家楼盘的成本不一样,房价应该降到多少,并不能一刀切。从购房者心理价位以及各板块优劣势对比分析,我们认为,河西、江宁、江北三大板块触底价,分别为15000元/平方米、9000元/平方米和6000元/平方米,折算成比例也就是5:3:2。”中国不动产研究中心江苏区主任尹晓波认为。
记者了解到,当前河西房价普遍仍在1.8万-2万元/平方米,即便有楼盘宣布降价,也只是少量房源的单价回调到了1.6万左右。开发商降价行为没有一步到位,买房人还是观望为主。
在楼盘云集的江北,由于开发商当初拿地的地价普遍偏低,也让购房者对这一区域房价的回调抱有更高期待。前不久,铭人丽岛以7000元/平方米左右的价格发售,其开发商在3年前拿地时,楼面地价仅840.7元/ 平方米。也就是说,低地价决定了开发商具有充裕的降价空间,就算降到“6”字头,也并不过分。
还有一个情况值得注意。相关专家分析说,开发商的价格是降了,但由于当前银行贷款利率一抬再抬,如果购房人贷款买房,因降价讨来的“便宜”实际已经冲抵了贷款成本的上升。
从2010年10月24日开始至今,央行5次加息,目前5年期以上商业贷款利率已经高达7.05%。而2年前7折、8.5折的利率优惠已经灭迹。南京各家银行贷款利率普遍上浮10-20%。20年期100万商贷,利息比2年前多还近50万。这意味着,即使房价真的回到2年前,买一套相同的房子,买房人的购房成本可能是不减反增。
房贷收紧的初衷,是为了防止投资者利用银行杠杆进行炒作,但现实却是误伤了大批无力以一次性付款方式买房的刚需人群。专家认为,在这场调控的博弈中,如果不能让普通购房人成为真正的赢家,那么调控效果也要打个问号。(记者 汪晓霞)
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