外高桥(600648,股吧)（600648.SH）又想卖地套现了。但这次却没前几次那样顺利，房地产市场的深度调控让这次土地转让遭遇滑铁卢。
早在3个月前，外高桥就借道上海市土地交易事务中心发布了森兰·外高桥D04-04地块的挂牌转让公告。时至9月26日，土地挂牌截止日的前两天，因无人竞买挂牌转让活动中止。11月8日，当记者致电外高桥董秘王勋时，其表示，该地块仍然无人问津，“目前公司资金压力有些大”。
记者对132家上市房企逐一统计后发现，从2011年1~10月，房企直接卖地的举动有6起，如陆家嘴(600663,股吧)（600663.SH）出让上海金融城东扩地块、上海新梅(600732,股吧)（600732.SH）出让上海太古城项目、首开股份(600376,股吧)（600376.SH）出让北京望京B15 地块、恒大地产（03333.HK）出让江苏省启东市一地块等；通过股权转让土地的达34起，如SOHO中国（00410.HK）收购华丽家族(600503,股吧)（600503.SH）上海复兴路SOHO项目、大龙地产(600159,股吧)（600159.SH）转让北京京洋公司93.45%股权、同济科技(600846,股吧)（600846.SH）转让上海同济迎宾馆的股权等。
海航集团工程管理中心经理韩金理告诉记者，受房地产市场调控影响，目前市场上转让套现的项目很多，可挑选余地变大。
外高桥：难觅买主
挂牌公告显示，外高桥这次预转让的地块是一幅商业金融用地，占地面积27884.8平方米，规划建筑面积为55769.6平方米。“我感到很遗憾！”对D04-04地块未转让出去的原因，王勋表示并不是价格高，“主要是整个房地产市场趋势不容乐观”。
记者从上海市土地交易事务中心获悉，森兰·外高桥D04-04地块的出让底价为43500万元，折合楼板价7800元/平方米，仅比3年前外高桥转让森兰·外高桥A1-1、A1-2地块的楼板价高了约400元/平方米。当时金地集团(600383,股吧)（600383.SH）、招商地产(000024,股吧)（000024.SZ）等房产大鳄曾疯狂举牌。但3年后的今天，作为A1-1、A1-2地块的“邻居”，D04-04地块的转让却遭到冷遇。
此前，外高桥已成功转让了数块土地。
2010年第三季度，外高桥挂牌转让上海外高桥保税区C1-03A地块，价格为6727万元；转让外高桥森兰·外高桥4幅地块，价格是2.7亿元；转让上海外高桥保税区G16-04地块，价格为1.15亿元。
从2010年外高桥的财务报表看，2010年1~6月的现金流为-5亿元，到了三季报，竟一举扭转为3000多万元。
“由于房地产公司转让土地带来的收入一般不做销售商品、提供劳务项目处理。”韩金理说，不排除经营活动产生的现金流净值大幅增加与上述土地转让收入有关系。
进入2011年，从外高桥2011年前三季报披露情况来看，1~9月经营活动产生的现金流量为-5亿元，资产负债率为83.4%，主要原因是销售收入同比减少及企业间业务往来款项支出同比增加。
同为“-5亿元”，但此次面临趋势尚不明朗的持续房地产调控，外高桥希望再次通过“卖地求生”却殊为不易。
外高桥集团是上海外高桥保税区的独家综合开发运营商，主要运作工业地产，森兰地块是外高桥早在保税区成立不久时就获得的，当初的地价只有1000元/平方米。“在上海住宅地块炙手可热的近几年，出售住宅地块让外高桥获得了较高的利润，但也造成了其项目利润来源单一的问题。”中国贸促会建设行业分会城市开发与建设委员会副秘书长高飞如是说。
尽管目前“出师不利”，但王勋表示，外高桥在土地储备方面比较充沛，同时上海市政府比较支持像外高桥这样的国企，未来外高桥会自己开发一部分项目。其介绍，D04-04地块未来出售与否，还是要看市场行情来定。
2012年，外高桥还会采取土地转让的形式来套现吗？转让的土地会不会像D04-04地块一样被抛弃呢？“我们明年会有二级市场的土地继续转让，但看整个市场行情和公司自身的需求导向。”王勋表示。
阳光股份(000608,股吧)：补血转型
几家欢乐几家愁！与外高桥卖地套现遇阻的境遇相比，另一家上市房企阳光股份（000608.SZ）却颇为幸运。
10月21日，阳光股份将旗下位于青岛和烟台的5家房地产公司以2.36亿元出售给股东首创置业（2868.HK））的子公司首创朝阳房地产，同时收回股东贷款13.68亿元。2010年，这5家房地产公司的净利润为-1586.4万元。
10月26日，阳光股份将子公司北京东光兴业科技发展有限公司转让给中国食品发酵工业研究院，收回资金6.3亿元。转让项目主要是北京酒仙桥科研培训中心项目。这块地是为了配合公司酒仙桥危改项目的开发而获得，该项目2010年实现净利润-8.5万元。而阳光股份转手后，获得溢价3.4亿元。
一向低调的阳光股份连续出手多幅地块是单纯补血？还是另有图谋？
据悉，2008年阳光股份大力地进军商业地产项目。是年，收购天津新资商贸有限公司等5家公司各10%的股权。随后两年，阳光股份在北京、天津、青岛、成都、沈阳等地共有8个新建和改造的商业项目开业，并成功并购了成都锦尚城市综合体。
2011年1~9月，阳光股份营业总收入为5.57亿元，比上年同期减少80.66%，归属于上市公司股东的净利润为1.9亿元，比上年同期减少61%。一边要不停地从口袋里掏钱建商业地产，一边入袋的钱却滚动得越来越慢，阳光股份卖掉不赚钱的项目显得非常理智。
“一个项目大约须投入1亿~2亿元，目前正在建设的有6个项目。”阳光股份相关负责人举例说，将于2013年开业的成都阳光新业中心，目前还是一块“处女地”，需要大量地投入资金。同时，收购商业项目也需要资金去整合。比如收购某商业项目，前1~2年时间，需要按照公司的理念去装修、布置等；有些商户要辞退，自然要有赔偿金；半年的免费租金等，都需要大量的现金流。
“卖掉不赚钱的项目后，我们的资金会更充沛，这样再遇到好的项目就可以收购，至少资金上不需要考虑太多。”上述负责人告诉记者，2012年阳光股份会采取3种方式来建设商业地产项目。一是自持，二是以入股和收购形式参与，三是采取轻资产商业服务输出模式。
“阳光股份这么多项目能够成功出让，除了地段好，还因为出让方与被出让方有着长久性的合作。”高飞透露。
“2010年年末，土地买卖须交土地增值税，而土地增值税是四级超率累进税率，税率为30%~50%，这对房企直接卖地非常不划算。”德勤中国税务顾问平小兵表示，所以众多房企选择以转让项目的方式来卖地输血或买地储粮，且这种形式的成功率高达90%。
但面对高企的土地增值税，为什么还有企业直接转让地块？“目前宏观调控过严，有些房企资金链紧张，加上对所持有的土地前景并不是很看好，所以会选择出让变现。”国土资源部征地补偿制度改革专家组成员朱道林说。
(作者：张凤玲)
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