■案例一

　　十月份在上海的一家售楼处里，众多业主因为开发商的降价促销广告聚集到一起，向开发商讨要说法，甚至发生了打砸售楼处的事情。很多业主选择退房讨要说法。近段时间，退房者越来越多。很多购房者非常关心如何退房。在哪些情况下不违约就可以退房？

　　■律师观点

　　发生退房有两种情形，一种是解除房屋买卖合同，将标的物退回；另一种是房屋买卖合同无效，返还标的物。依法成立的合同受法律保护不能轻易解除，这是我国合同法保护交易的宗旨，因此，解除合同除非双方协商一致达成共识自行解除办理退房手续外，只有在出卖方的违约行为根本违反合同目的或出现在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对买受人明显不公平或者不能实现合同目的，才允许买受人通过法律的手段强制解除合同，退还标的物。所以，买受人在欲退房之前最好还是咨询专业的律师，看自己退房的理由是否充分，证据是否完备，合同被强制解除是否能得到法律的支持。

　　谈到买受人不违约就可以退房，可以简单归纳为三种情况：一种是合同条款里本身就有这样的特殊约定，如双方约定出现什么情况可按退房处理；第二种是对方存在严重违约行为导致合同被解除；第三种则是在合同履行过程中因发生了不属于商业风险的、不可克服的，并在合同订立之初双方也无法预见的特殊情形，即民法上的所谓“情势变更”导致的合同解除。

　　■案例二

　　选择退房的消费者称：“开发商在进行宣传时曾经暗示房子只会升值，无贬值的可能。”这可能也是促使购房者下定决心购房的原因之一，这种情况下，开发商是否属于虚假宣传？购房者能不能够根据这个要求退房？房价下跌的差价可以要求赔偿吗？

　　■律师观点

　　我认为在这里用“虚假宣传”来形容售楼人员的行为是不妥当的。自古就王婆卖瓜，自卖自夸的说法，卖家都要夸自己的商品好，这是一个基本的常识，至于商品到底好不好，则需要消费者自己判断。“虚假宣传”一般是指那些将没有的功能、功效说成有，级别低的说成高，比如销售者声称曾荣获某某奖项，品质达某某级别，但事实上根本不存在或者未达到相应级别，这属于严重的欺骗行为，是虚假宣传。但房价是涨还是跌并不是靠宣传保证能改变的，它受到内在的价值规律的制约，有其自身的客观性。作为消费者，应有自己的理性判断：如果一个开发商在市场前景大好的情况下做出大幅降价的决定，那么他的行为必定是有违常理、诡异的，也是违反价值规律的，降价不仅不能让买受人放心，反而令人怀疑他的动机，导致房子很难再销售出去；而如果市场前景不好，降价是大势所趋，消费者可以通过对市场行为的观察感知，尽管开发商一再保证不降价也是不能令人信服的，因此，我认为仅针对销售人员口头承诺不降价与事实不符不是退房的理由。当然，如果房屋买卖合同里确实有这样的短期价格保证的书面约定，买受人完全可依合同条款的约定主张权利。

　　对于房价下跌的差价是否可以要求赔偿，我认为这件事不能一概而论。如果是正常的市场波动造成的，买受人应当自行承担这个波动损失。如果是非市场行为导致的重大变化，买受人继续履行合同显失公平，则这个损失应由过错方承担或均无过错时由双方分摊。

　　(据新华网)

日照置业网全心全意为您服务，日照置业网与城市共成长，买房卖房登陆日照置业网（日照房产网)