李乐

　　在以限购为核心的严厉政策是否松动的敏感时刻，住房和城乡建设部(下称住建部)已经着手起草第一个全国性的住房发展规划。而“去投资化”很可能将借此成为房地产市场的长期政策取向。

　　与此同时，住建部也已经督促地方政府抓紧编制本地住房发展规划。目前，住建部部长姜伟新已经将此项工作作为住建部2012年将要重点推进的八项工作之一。就此，住建部已经与地方政府多次沟通。

　　恰逢楼市调控“松与紧”的敏感时刻，作为中央政府房地产调控部级联席会议的牵头部门，住建部希望通过督促地方政府出台本地住房发展规划并编制“全国住房发展规划”的方式，将“房地产市场去投资化”、“住房保障加大覆盖”等政策取向长期化、固定化。

　　督办两级规划

　　在多次重申“坚持楼市调控政策不动摇”的同时，住建部已经认识到保持长期政策稳定性的重要意义。2012年2月22日，住建部一位官员向《中国经营报(微博)》记者证实，住建部部长姜伟新已经部署抓紧编制各级住房发展规划工作。用以稳定政策预期，避免对房地产市场预期的波动和“错误理解”。

　　“姜伟新部长已经将这项工作作为2012年的八项重点工作之一。”上述人士表示。目前，住建部“督办”的住房发展规划包括两部分，一是各地市一级政府编制、制定、公布的当地住房发展规划；二是由住建部牵头开始着手编制的“全国住房发展规划”。

　　截至目前，中国尚无统一的全国性住房发展规划。2011年年底，在接受全国人大关于保障性住房问题的专题询问时，中国住房制度的顶层设计的问题就被屡次提及。据了解，姜伟新当时表示，这仍需在实践中不断探索。中国房地产学会会长陈国强(微博)向记者表示，在他看来，制定全国性的、中长期住房发展规划，就是这一顶层设计的一部分。

　　浙江、山东、广东等省住房和城乡建设厅的官员向记者证实，就编制本级住房发展规划的问题，住建部多位高级官员已经在不同会议和不同场合和他们进行了多次沟通，上述地方政府已经表态，将抓紧进行这项工作。

　　记者了解到，住建部督办的住房发展规划涵盖当地住房发展建设目标、保障性住房覆盖率目标等“数字化”的精确任务；同时也包括对房地产市场中长期的“政策口径”，以及基本住房制度的取向。

　　在此之前，部分地方政府曾出台过当地住房建设规划。“之前地方出台的住房建设规划是地方自己主导的，有的地方出台了，有的地方没有出台，没有强制性的要求，这次是统一布置编制中长期的住宅发展规划。”前述接近住建部的权威人士称。

　　锁定“去投资化”

　　进入2012年，楼市调控政策执行口径的敏感度骤然提升，以限购为核心的一系列“去投资化”住房政策的中长期存续与否，一直是市场各方的关注焦 点。

　　春节过后，地方政府在楼市调控“松绑”上的种种试探让外界高度关注。先有安徽芜湖购房补贴政策出台后被紧急叫停，后有上海市规定申领上海居住证满三年的外来居民可购买第二套房屋。2月21日，住建部一位官员向记者表示，对于这些地方政府对调控政策理解与执行的口径、态度的变化，住建部一贯保持着“高度关注”。

　　“据我所知，住房领域的‘去投资化’政策取向以及强化政府在住房保障领域的责任等，都是规划中必须纳入的基本精神。”2月21日，接近住建部的一位权威人士向记者表示。目前，较为现实的方式是与当地“十二五”发展规划相结合，制定“十二五”住房发展规划，明确各项目标、任务。

　　对于上述两级规划的政策取向问题，前述住建部官员以工作尚在进行当中表示不便评论。但他向记者强调，姜伟新在布置该项工作时明确表示，“住房发展规划是落实住房政策的重要载体，是指导住房建设和发展的基本依据，对于稳定和引导市场预期具有重要意义。”

　　“我们希望对房地产调控政策、住房保障政策的落实是一贯的、连续的，而不是波动的，这是我们一贯的政策取向，要确保市场的平稳，不要大起大落。”前述住建部官员称。

　　姜伟新则在多次内部会议上强调，要和各部门、各地区一起进一步加强政策研究，总结近年来工作经验，借鉴国外经验教训，研究制定促进房地产市场健康发展的长期政策，建立完善符合国情的住房体制机制和政策体系。

　　目前，北京市已经基本确定，建立在户籍政策和社保、纳税记录识别系统上的限购政策，将纳入北京基本住房制度，以从长期的角度上确保房地产市场的“去投资化”。

　　约束力争议

　　实际上，地方政府主导编制的住房发展规划并不能完全算是新鲜事物。北京市曾在“十一五”期间主导编制了《北京住房建设规划(2006~2010)》。但在2010年到期后，新的住房建设规划并未继续制定。截至记者发稿时止，北京市政府也并未对此公开发布信息。

　　“我始终认为，以往地方主导编制的住房建设规划的约束力是个问题。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，“也就是说，制定的住房建设规划如果到期完不成是否会有相应的罚则，以及规划期内房地产政策、制度的出台、设置与规划是否有上下位承继关系的问题，否则规划就只是规划，没有约束力。”

　　张大伟关心的问题是，目前正在由住建部督办的两级住房发展规划，在约束力方面具有怎样的效力。地方政府一旦制定完成规划并公布，出现不能完成的情况，是否会有相关政府机构或者主要负责人为其担负责任。

　　事实上，住建部已经认识到了这一问题的重要性。2011年国务院要求各地方政府出台并向社会公布当年度房地产市场调控目标。此后，住建部联合监察部对该项工作进行了督察。2011年年底，在住建部的要求下，按照国务院规定，对于未能完成当年度公布房地产调控目标的城市所在省份的省级人民政府，在2012年1月，已经陆续向国务院说明了未能完成公布调控目标的原因所在。

　　然而，对于目前正在督办的两级规划的约束力问题，前述住建部官员并未明确表态。“我认为规划本身固然重要，但是约束力的问题是关系到执行和落实力度的问题，能否通过将相关的督察制度日常化，像考核节能减排指标一样，对地方政府及相关中央部门的任务完成情况进行考核，才能使规划有现实的意义。”陈国强说。

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