观光采风回来之后，本报房产部记者结合目前的南昌楼市形势，以及未来楼市走势，采访了参与此次采风的南昌地产精英，分别就“你对今年楼市的看法和对2012的预期？在市场低迷之下，作为开发商应该做好哪些工作？房价进入下降通道，作为购房者何时出手为好？”这些问题，进行了专题采访，形成了南昌地产精英“华山论剑”的专题报道。
看空篇
明年楼市下跌是主旋律
丰源集团市场策划总监李念
今年上半年，南昌楼市与别的二三线城市相比，成交量和价格都还不错。但好景不长，正如我在上半年说过的，下半年楼市走低是大概率事件，这从9月和10月的成交量可以证明，往年的“金九银十”已经风光不再，明显不行。年底，成交量将继续萎缩，将以惨淡来收尾。
尽管，近期，南昌多宗土地拍卖成功，但均以起拍价出手，这不能说明开发商对拿地有信心或者对未来市场看好，市场观望气氛的渐浓，不排除土地出现流拍的情况。
可以套用股市的一句话“熊市不言底”来形容明年的楼市，我认为明年楼市下行走势是个大概率事件，成交量将在低位徘徊，也就是说明年楼市下跌是主旋律，不过下跌到什么情况、下调多少幅度，还不好说。
手握现金多的开发商在明年楼市中会生存的很好，南昌楼市明年供应量最大的板块要数朝阳新城了，其供应量之大有点像2008年的象湖新城。我的预判是，明年朝阳新城的众多项目可能以较低价位开盘，甚至拿保本价来吸引购房者，我觉得朝阳新城每平方米6000元~7000元的均价对购房者来说有一定的吸引力。
作为开发商，如果手中有货，那就要尽快调整过高的预期，抓紧时间赶紧出货，毕竟资金流比利润率更重要，比市场慢半拍的话就给自己增加压力；如果手中无货，那么可以采取晚开工晚开盘的策略，减缓自己的资金压力。
年底到了，各种款项的支付会造出开发商资金紧张，我估计12月至明年春节前，会出现一波降价声，到明年四五月期间，还可能会出现一轮降价潮。对于购房者来说，城市化进程还有10年的时间，总体来说，房子还是升值的，所以，我认为，房价如果回调到自己的心理预期就可以出手买房了。
2012年房价并未有回暖空间
香溢花城副总杨益明
2011年是今年调控最严格的一年，受限购、限贷等金融政策的影响，南昌住宅供应量和成交量都同比下降，说明调控起到了明显作用。
直到4、5月份成交量又有所大幅度回升，主要是因为首置、首改客户长时间的观望和市场博弈的一个集中释放，虽然出台了严厉的限购、限贷政策，并多次加息，但全年开盘的楼盘任然很多，受到寒冷的市场影响，开发商资金链比较紧张，因而加紧推盘销售，采取较大的折扣升值降价提高去化率，需要快速回笼资金以抵抗“寒冷的冬天”，万科青山湖和九颂山河就是比较典型的例子，并且效果也比较明显。
从全年开始房地产调控经过多轮政策出台，已经持续一年多时间，在房地产供给、需求与市场监管等各方面都出台了一系列政策措施，包括“限购”、“限价”行政手段及信贷、税收等经济手段，政策效果正逐步显现，房地产调控政策基本见底。但是政策效果任需巩固，在通胀压力、房产泡沫没有缓解前，近期房地产调控政策不会放松，保障房建设将会获得更多政策支持。
虽然政府已经开始由固定资产投资拉动经济逐渐转向内需型消费拉动，但未来1-2年，地产行业依然是主力，但打击投资性购房政策将更加突出，预计将主要影响中等偏上收入投资者，高端客户反而将因通涨等因素加大固定资产投入。
降价潮来了段时间就不会退，虽然多数购房者认为未来房价仍旧会回暖，但就目前的房价走势来看，2012年房价并未有回暖空间，这正是由于调控后资金链、楼市压力等连锁反应带来的影响，购房者目前除继续观望楼市外，关注降价空间较大或者已经降价的楼盘也是很需要的。
双重挤压下成交量下降
南昌联发置业营销总监黄加林
南昌今年房价走势在8月份之前都是量价齐涨，与中部其他城市显现不一样的态势，比如武汉、长沙，合肥，这些中部省会城市，基本在今年6月份就开始出现房价微调，局部楼盘大幅度降价。其实，南昌房价大降是从10月份开始的，其速度之快让人出乎意料，几乎一夜之间落到冰点。而与此同时，所有购房者都在持币观望。
其原因：一方面是限购，让市场上具备购买力及购买资格的人，越来越少，也就是潜在购买客户越来越少，营销难度就越来越大，另一方面，供应量越来越大。双重挤压下，成交量下降，部分资金短缺开发商只能率先降价来抢夺客户。况且现在处于通货紧缩周期，社会上的资金相当紧张，经济宏观面越来越不看好，客户投资需求较低，所以只要国家没有改变或是放松限购政策，可以预计明年上半年将是房地产市场的寒冬，明年下半年随着十八大的召开，也许才有可能出现逐步的回暖，下来的日子又是考验每一个房地产营销人员及挑战客户的心理底限。
看好篇
写字楼产品明年前景看好
筑城地产营销总监于志
今年南昌楼市高开低走，七八月份成交量和价格到达一个高峰值，然后下行，年底也是会保持一个下行趋势。个人认为，明年楼市会有短期的波动，这个波动动静不小，长期来看房子还是保值增值的，所以出现波动很正常。
就写字楼产品来说，这一产品的潜在价值我还是很看好，无论对于今年的市场还是明年的市场，这种产品都是颇有价值的，特别是地段好和品质好的写字楼前景无限。红谷滩会和市中心一样，综合体、商用写字楼明后几年会有个比较快速的发展期。
在市场低迷之下，开发商应该管好自身现金流，把负债率降至最低，对于产品的投入与成本把控好，更加精细化，产品品质也要精细化，这样可以应对市场的任何变化。
楼市下行，危与机并存，房地产行业面临洗牌，这对购房者来说是个机会，市场上可供选择的产品更加多了，市场调整到一定时间就可以出手，购房者可以把握这个时机买到适合自己的房子。
市场越是恐惧便越是机会
江信国际投资集团公司总裁助理马亮
今年的房地产市场在国家宏观调控不断趋紧、银行信贷不断收紧的政策环境下运行的，在这种大环境下一线城市的房价在上半年攀升的基础上下半年就开始出现下滑，但南昌房价也只在近一个月左右才出现局部下滑，为什么会有这么大的滞后性，除了目前南昌房地产市场的特性和地方经济发展等多方面的因素以外，个人还认为，现在的信息传播速度确实太快，不管在世界哪个角落发生的事情只要你关注便很快就能知道，以前的信息传递从靠骑马到汽车、火车、发电报、程控电话等到现在的网络时代，信息传递发生了概念性的变化，而且信息传递的内容也更加丰富，这样的结果反应到经济活动上就是会导致全球经济一体化程度不断加快，经济的起伏频率加快，2008年的美国金融危机就是最好的例子，美国的金融问题直接让全世界都受到影响，但在各国政府的共同努力下2009年就逐步走出了危机，中国的房地产发展也经历了几轮起伏，1996年的海南风暴影响全国的房地产行业直到1998年国家取消福利分房政策后2001年才开始回暖历时5年，2008年受国家宏观调控及美国金融危机影响房价出现下滑，但不到一年时间，2009年就出现市场的大幅反转并形成新的一轮上涨，这样看来从房价下滑到反转的时间会越来越短。
大家都知道一个投资名言“市场越是恐惧的时候越是机会到来的时候”，因此也许大家正在争论房价向下的拐点是否来临的时侯可能向上的拐点已经悄悄来临。
中立篇
房地产不是奢侈品有需求就下手
江西盈科地产副总经理赵熙
2011年至2012上半年，房地产的形势不容乐观，一直处于低迷状态。年关将至，开发商将面临资金回笼的巨大压力。信贷环境的进一步收紧，从银行贷款的可能性变得更小，融资渠道单一、融资能力较差的企业将面临更大挑战。尽管多数开发商能够承受未来一年房地产销售额下降10-30%的影响，但若销售额下降30%，包括一些大型企业在内的开发商都将处境艰难。政府还没有放松货币政策的迹象；信用风险升温和全球资本市场大幅波动的影响。如果市况变得像2008年那样糟糕的话，房地产行业可能会在未来6至12个月面临销售萎缩的困境。
就目前南昌楼市表现，与其说房价要下跌，不如说开发商要让利。现在房价不应是跌10%、20%的概念，在今年年底和明年，开发商应该让利10%、20%，这是一个概念性的问题。是开发开发商让利过程。开发商若能够让利10%、20%，购房者可以考虑出手。房地产不能是奢侈品，购房者有需求，看准就下手。对于消费者来说，刚性需求还是主打群体。如有适合自己的房源，价格调整到心理价位的同时，应尽快下手。
2011五味俱全2012苦练内功
博能地产营销总监徐宁
甜：上半年量稳价升，几多欢乐。上半年有房源的都卖的不错，尤其在限购限贷双重背景下，南昌楼市上半年量稳价升；辣：商业地产火辣辣。商业地产继续走强，开始让人痴迷，无论是开发企业还是消费者。市场保持了较大的需求，投资客关注度高；酸：充满争议的土地市场。既有翻倍的溢价，也有底价成交，更有流拍出现。土地市场永远让人看不懂，上半年房地产交易火爆土地市场缩量，4季度房地产开始缩量土地市场却突然放量。苦：不仅贷款被限，更有强制限购。从限价格，限面积的双限房到限贷款限购买的双限调控，不仅投资者被限。刚需同样被误伤。政策的影响力终于在四季度爆发，南昌楼市不仅成交量迅速下降，更业内普遍不乐观，甚至部分极度悲观。可谓甘苦自知；咸：有点咸不怕，怕就怕在过度的咸。对于2009年底到2010年竞买土地的开发企业，限购是重大的不可预见因素。而限贷政策最后演变成贷款成本的大幅度上升。度没有把握好，无论是开发企业还是购房者都无法承受这个剂量。小咸怡情，大咸伤身。
对于大多数经历过2008年寒冬的开发企业和从业人员而言，深知现金流对过冬的重要性，深知产品的抗风险能力，深知价格在弱市下的杀伤力.2012,我们能做的只能是积极的面对市场去做营销，积极的面对客户需求做产品研究，提升企业形象和品牌。
练好内功期待明年
香缇溪岸董事长助理李华
目前整个楼市趋势都是往下的，南昌楼市也不例外。甚至楼市环境恶劣程度超过2008年光景也有可能。如果在政策面没有更多的利好消息刺激，2011年南昌楼市成交量将持续萧条，由此也将引发价格的下跌。
市场有涨有跌，2012年市场如何？不确定是其最好的诠释。但对于开发企业来说，面对市场的波峰波谷必须要有平常心、有耐心、有信心去面对。无论市场如何变幻，开发企业应该以不变应万变。做好服务、做好产品，做好调整，在危险中寻找机遇。2011年是香缇溪岸元年。在这一年中，我们在公司战略和营销上走得很稳健，没有因为市场的疯狂而出现非理性，也没有因为市场的低落，而出现较大的失落。我始终认为，无论市场波峰波谷，企业练好内功，做好产品是最重要的。在市场行情较好时候，产品品质可能会被投资泡沫弱化，但当市场行情不好的时候，项目产品品质效用就会凸显。购房者开始关心产品品质、交通、区位、配套、小区绿化、后期服务等。在当前市场行情下，我们将更加不遗余力地做好产品品质、做好项目配套、深度服务，期待来年的春天。
对于购房者来说，个人认为在当前市场行情下，如果是刚性需求，在市场上碰到了自身喜欢的项目，价格符合自身对项目的判断，且方便自身工作、生活和休闲，就可以出手购房。
记者夏震 罗蕾 林立 范玉平
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