限购、加息、房产税、降价……即将过去的2011年注定是不平静的一年。即将到来的2012年，在政府一再表明楼市调控不会放松的背景下，房地产业将往何处去？房价究竟会降到什么程度？限购令何时会取消？购房者到底该不该在此时买房？无论是购房者还是开发商都急于想知道答案。
11月20日，由扬子晚报主办、长三角房地产研究院协办的“2012中国房地产市场形势分析”研讨会在天目湖畔的涵田度假村酒店召开，多位知名经济学家针对以上问题提出精辟看法，其中关于房地产的“双面论”、“周期论”、“白银论”等精彩观点引人入胜，或能为迷惘的开发商和购房者拨开眼前的重重迷雾。
周期论
楼市也有春夏秋冬 眼下已是深秋
南京大学不动产研究中心主任、博士生导师高波指出，房地产周期是房地产市场运行的基本规律，在房地产周期波动的过程中，复苏、繁荣、衰退、萧条四个环节循环，就像春夏秋冬的更迭，“我们可以发现，中国房地产市场存在4到6年的中周期，11年左右的长周期，2到4年的短周期。”无论政府采取什么政策，房地产市场的这个周期规律是不变的，但是政策会对周期产生一定的冲击，比如如果没有出台相关政策，房价的高点可能会更高。
“眼下楼市正值深秋，明年将会入冬，这个冬天可能持续到明年年底，甚至后年上半年。”高波指出，即使明年限购令取消，房价也不会立刻反弹，“据我们的研究，无论从中周期，还是从短周期来看，明年都处在周期的低谷，因此明年的楼市不乐观。一般来讲，楼市进入深秋后，需要6到8个季度才能慢慢恢复，至少要到2012年年底或2013年上半年才有可能复苏”。
据此，高波对2012年的房地产市场做出一个预判：房价还会下跌，但不会出现跌幅超过14%的局面，明年房地产开发投资增长的幅度也要比2011年的增幅更低。
双面论
房地产有时是天使 有时是魔鬼
浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华对房地产业的比喻极其贴切又妙趣横生，“房地产一会是天使，一会又是魔鬼，像一个矛盾结合体”。
他指出，房地产对中国经济的发展功不可没，但是行业发展中的毛病也不少。比如，1998年亚洲金融危机以后，为了启动内需形成新的消费热点，国家大力发展房地产，带动经济复苏，那时候房地产扮演了“经济火车头”的角色，是“天使”；但是到了2007年，房价过快上涨，影响民生，这时候房地产的“魔鬼”面孔就出现了；2008年国际金融危机袭来之际，房地产又一次帮助中国经济渡过难关，展现了“天使”的一面。之后从2010年到2011年，房价失控，开发商又成了“魔鬼”。他认为，经过这一轮调控之后，到2013年，房地产有可能会再现“天使”的面容。
贾生华表示，宏观调控就是要约束房地产的“魔鬼”性格，发挥其“天使”的作用。因此从2004年到现在所出的各种调控政策，谈到的都是限制房价过快上涨和保持房地产行业稳定发展，调控的目标绝不是让开发商死掉。
而要约束其魔鬼性格，关键在“四政”：一是限政，限购和限贷，但限政是临时性的，预计明年下半年或后年，可能会逐步调整和退出；二是保政，大力完善保障性住房政策；三是税政，税政可以代替限政，防止限政取消后房价的报复性反弹；四是地政，促进土地供应制度的改革和创新，化解地产泡沫，这才是治本之道。
悲观论
降价潮可能将持续半年到一年半
上海财经大学副校长、博士生导师王洪卫指出，研究显示，上海房价在10月真正出现了拐点，王洪卫判断，房地产的这波降价潮还将持续半年到一年半的时间。
他对明年的市场较为悲观，“不看好明年的市场，首先基于有涨有跌是市场经济的必然规律。”王洪卫分析，早在2008年，中国的房地产就经历了一个下跌周期，但那时遇到了世界金融海啸，出于政治因素，国家动手救市，才阻止了当年房价的继续下滑。但历史不是简单地重复，这次如果没有特殊情况出现，房价将继续下降。第二，供应大于需求。目前全国的住宅开发量在5亿m2左右，限购之后，刚需的需求量在4亿m2，供应多需求少，市场机制将使得价格出现下跌。
另外，从金融的角度看，开发商明年面临的形势也不容乐观。“2011年国家的信贷政策全面收紧，导致很多私募基金进入资金短缺的房地产行业。但是，基金的目的是赚取利润，如果房价持续下降，两三年后无利可图的基金会大量地从房地产行业中退出。”因此，王洪卫认为，房地产行业需要一定的基金进入，但是如果基金的规模太大，杀伤力也会很强。
白银论
“黄金十年”已过 接下来是“白银十年”
上海财经大学国际文化交流学院院长、博士生导师姚玲珍指出，刚刚过去的十年是房地产行业的“黄金十年”，下一个十年是“白银十年”。
这是由三个方面的因素决定的，分别是城市化进程、人口红利和人民币汇率。“目前我国的城镇人口占比约为46%，离高速城市化进程的人口比例上限70%还有很大的距离，大量的新增城镇人口将为楼市带来刚性需求。”姚玲珍预计。其次是人口红利。在一线城市，大部分常住人口的居住需求已经初步得到满足，但改善型的二次购房需求的量非常大。最后，人民币的汇率的提高、通胀的压力也导致了未来房地产的升值。
在未来的10年，还看不到有哪个产业可以成为房地产业的替代产业，带动经济的增长。基于以上原因，姚玲珍判断：“尽管目前房地产业出现了困难，我还是看好房地产的长远发展，从现在到明年初楼市处于黎明前的黑暗，曙光将在明年下半年出现。
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